Ako určiť trhovú cenu nehnuteľnosti ?

16.11.2011 19:24

Nehnuteľnosť kúpuje alebo predáva bežný člověk raz, dvakrát za život. Ide väčšinou o väčšiu sumu a učiť sa na vlastných chybach môže byť dosť neprijemné. Klučová záležitost je stanovenie reálnej trhovej ceny.
Ak chce človek kúpiť pozemok, byt, alebo dom, ide o nemalé peniaze. Často investuje celoživotné úspory alebo berie úver na mnoho rokov. Je nerozumné zbytočne zaplatiť za nehnuteľnosť priveľa. Pre predávajúceho je však stanovenie reálnej ceny rovnako dôležité. Ak je cena prinízka, prerobí, ak privysoká, pravdepodobne sa mu nehnuteľnosť nepodarí predať.

Odborníci hovoria, že sú tri veci, ktoré rozhodujú o cene nehnuteľnosti: lokalita, lokalita a lokalita. Ak túto ľudovú múdrosť aplikujeme na Slovenské pomery, tak napríklad pozemok v centre Bratislavy môže byť aj znehodnotený a jeho cena bude rádovo vyššia, ako keby sa nachádzal niekde v horách na východnom Slovensku, hoci aj slnečný, s krásnym výhľadom a kompletnými inžinierskymi sieťami...

Na cenu pozemku teda najviac vplýva lokalita. Okrem nej závisí jeho hodnota najmä od toho, na čo je využiteľný, a od napojenia na inžinierske siete.

Odborné ocenenie je samozrejme nutné objednať u znalca, to však nie je vždy potrebné. Napríklad pre orientáciu pri rozhodovaní o kúpe konkrétnej nehnuteľnosti si laický odhad môžete urobiť aj sami. Na trhové oceňovanie, teda na zisťovanie trhovej, čiže všeobecnej ceny dnes u nás znalci používajú také isté metódy, aké sa desaťročia uplatňujú inde v Európe či vo svete.

 

Základnou je porovnávacia metóda,

pri ktorej sa cena stanoví porovnaním s už realizovanými obchodmi v danej lokalite. Ak bol napríklad nedávno predaný dom za 2 milióny korún, hodnota podobných nehnuteľností v jeho okolí bude odhadovaná tiež na 2 milióny. Táto metóda je najlepšia, naša legislatíva však neprikazuje, aby údaj o kúpnej cene bol verejný , preto je málokedy možné zistiť skutočne realizovanú kúpnu cenu. Združenie znalcov a odhadcov nehnuteľností má vlastnú databázu skutočne realizovaných cien, ktorá je prístupná iba pre znalcov a členov združenia. Predávajúci ani kupujúci nemá možnosť nahliadnuť do žiadneho oficiálneho registra realizovaných cien.
Možnosťou je zalistovať si v inzertných časopisoch, navštíviť niektorú z realitných kancelárií a poradiť sa s odborníkmi, alebo si objednať u znalca odborný posudok na stanovenie všeobecnej, t.j. trhovej ceny nehnuteľnosti.

Ak sa nedá použiť porovnávacia metóda, nastupujú náhradné metódy oceňovania – reprodukčná alebo výnosová. Treba ale zistiť, kedy je ktorá z nich vhodná.

Druhou najlepšou je výnosová metóda trhovej ceny nehnuteľnosti,

ktorú však, samozrejme nie je možné použiť na nehnuteľnosť, ktorá neprináša výnos. Pomocou nej sa určuje trhová hodnota nehnuteľnosti kapitalizáciou možných ziskov z prenájmu tejto nehnuteľnosti. Zjednodušene povedané: ak by sme dnes vložili do banky 30 000, vynesie nám na úrokoch okolo 1 000 Eur za rok, takže vložené peniaze sa nám vrátia asi za 13 až 15 rokov. Ak je teda nehnuteľnosť schopná produkovať výnos, potom súhrnný výnos za 10 až 15 rokov ( to je približná doba návratnosti vložených prostriedkov formou bankových úrokov) je všeobecná hodnota nehnuteľnosti.

 

Treťou je metóda reprodukčná.

Tu treba určiť, koľko by dnes stálo postaviť podobnú nehnuteľnosť, ako je oceňovaná a pritom, samozrejme, zohľadniť aj jej opotrebovanosť, napriklad 1% za rok. Metóda sa zakladá na predpoklade, že kupujúci nezaplatí za majetok viac, ako by zaplatil za výstavbu novej budovy alebo za obnovenie podobnej budovy (vrátane kúpy), na porovnateľnom mieste, rovnakého veku a opotrebenia.

 

Späť

Kontakt

Ing. Jozef JANKAJ
Na vršku 8, Staré mesto, BRATISLAVA

0907 535 928

   E BOOK dozviete sa v ňom, čo odlišuje bežných ľudi a bohatých a ako sa  tým bohatým stať...


OCHRÁNA OSOBNÝCH ÚDAJOV

       REG. ČÍSLO 4082

Je málo povolaní kde aj bez vysokej školy môžeš dosiahnuť príjem nad 1 000 Eur. Práca v realitke to umožňuje- ale nie v každej realitke a nie pre každého. Zisti VIAC:

       JE OZAJ LUKRATIVNÁ 

PRÁCA REALITNÉHO MAKLÉRA/KY ?

peniaze, bankovky Eura v ruke

WEB ZDARMA UŽ ZA 5 MINÚT

AK SA VÁM ČLÁNOK PÁČI A MYSLITE SI ŽE JE PRÍNOSNÝ-ZDIEĽAJTE HO PROSÍM. 

      ĎAKUJEM

 ŠTATISTIKA  TOPlist

 Ako si vybrať auto ?  tu najdete stovky      TESTOV AUT

  KATALOG

Týmto Vás ako navštevnikov vebu informujem: Tento web využivá Cookies, analytiku a sledovanie bez ukládania osobných údajov a bez poskytovania osobných údajov 3. stráne...

Informácie o GDPR

INTERNET je miesto kde funguje viac ako ako 2 000 000 000 ľudí, Niektorí sa iba zabávajú, no iní ZARÁBAJÚ. Ak si v prvej skupine prejdi do druhej a zarábaj aj TY...

JustForex

Podnikaj s emailingom a užívajte si podnikanie z pláže. Urob si web a získavaj kontakty. Teraz:

NAJLEPŠÍ EMAILING AJ ZDARMA

dievča na pláži pri mori

Už v roku 2 000 som mal vyše 300 manažérov a fin. poradcov. Najlepší z nich zarábali aj cez 2 000 Eur...

Pomôžem aj Tebe vybudovať

ZLATÚ KARIÉRU

- zaškolenie ZDARMA

- bez potreby licencie NBS

- atraktívne odmeny a kariéra

- pasivný príjem nad  1 000 Eur 

+ ZLATÁ RENTA doživotne

  

 

  KATALOG

Zaujímavé odkazy

  • 22.11.2011 12:02

    UPOZORNENIE

    Informácie na tejto stránke sú názory autora a nie su návodom pre konkrétne investicie.

    Obchodovanie s derivatmi a pakovými nástrojmi je rizikové. Pri každej finančnej transakcií alebo pri otvorení obchodného účtu si pozorne prečitajte podmienky a upozornenia.

peniaze, žena, muž, peňaženka

Až 80 % hádok v rodine, je kvôli peniazom. Máte pred výplatou väčšinou prázdne karty a peňaženku ? Jednoduchý návod ako to navždy vyriešiť...

Vlož dole svoj e mail a stiahni

E BOOK peniaze-riešenie

V dnešnej dobe už nemusiš mať účet v svojom meste a osobne tam chodiť. Banková pobočka je veľmi drahá zaležitosť. Preto Ti e-účet ponukne lepšie služby aj BANKOMATOVÚ KARTU...Peňaženka SKRIIL je obľubená a patrí medzi najbezpečnejšie 

bankové karty, webporadca.eu

 

Skrill, peňaženka

NAJLEPŠIA E PEŇAŽENKA

je bezpečná a rychlá,

mimo dosah exekutorov,

s kartou MASTERCARD ju akceptuje

v celom svete 35 000 000 obchodov

a 1 900 000 bankomatov.

 

  KATALOG

Vyskúšaj a vytvor si pasívny príjem. Návod ako zarábať a vlastniť AUTOMAT na PENIAZE. Potom už nemusíš nič robiť iba sledovať a inkasovať skutočný pasívny príjem...

   NOVINKA

peniaze, bankovky Eura
 
  
 

JustForex

CENA ZLATA bola v roku 2006 cca 400 USD, chceš čakať kým bude nad 4 000 USD za uncu (31g) ?

www.zlatopredaj.sk

Ak máš web alebo veľa kontaktov, potom je tu aj pre Teba 

 LUKRATIVNÉ AFFILIATE

bankovky -eura

WEB ZDARMA UŽ ZA 5 MINÚT

Profesionalný vzhľad a ľahká obsluha. 

Všetko v Slovenčine a návod vo videu

       

© 2010 Všetky práva vyhradené. COPY - WEBPORADCA.EU KOPÍROVANIE IBA S UVEDENÍM ZDROJA, INAK ZǍKAZANÉ

Vytvorené službou Webnode